오세훈 서울시장이 10일 오전 서울시가 운영하는 무증상·경증 코로나19 환자 격리치료 장소인 서울 중구 서울유스호스텔 생활치료센터를 찾아 현황 보고를 받고 있다. 2021.4.10/뉴스1
정비사업 추진 방식에만 고집하다가는 정부의 공공 주도방식이나 오 시장의 민간 주도방식 사업은 한 발짝도 나아가기 어렵다. ‘2·4대책’ 역시 서울시의 협조 없인 불가능하다. 갈등이 지속하면 집값이 다시 폭등하고 부동산 민심이 다시 들끓어 오를 수도 있다. 현재는 양측 모두 아킬레스건을 쥐고 있다. 하지만, 쌍방 공격은 정책 답보만 불러온다. 집값을 안정시키고, 내년 대통령 선거 이전까지 가시적 결과물을 내놓으려면 서로 양보와 협조가 절대적으로 필요하다.
①도심 주택공급 확대 목표 일치
2·4대책이나 오 시장의 민간 참여 재개발·재건축 활성화 대책의 최종 목표는 도심 주택 공급 확대에 맞춰졌다. 정부가 추진하는 주택정책이나 오 시장이 노리는 궁극의 목표가 일치한다.
정부와 오 시장은 도심 아파트 공급의 주요 수단으로 재개발·재건축을 꼽았다. 신규 택지를 통한 대규모 주택공급 확대는 사실상 불가능한 상황이기에 정비사업을 활성화하는데 초점을 맞췄다. 다만, 추진 방식에서 2·4대책은 한국토지주택공사(LH)와 서울도시주택공사(SH)가 참여하는 공공 주도 방식에 무게를 두었지만 오 시장은 민간 주도 방식으로 추진하겠다는 것만 다르다.
2·4대책이든 오 시장의 민간 주도 정비사업이든 서울에서 주택 공급량을 확대하려면 지지부진한 재건축·재개발을 활성화가 정답이라는 데는 의견이 달리하지 않는다. 추진 방식을 놓고 양자택일만 고집할 게 아니라 정부와 서울시가 접점을 찾아야 한다.
②공공·민간개발, 추진 방식의 차이에 불과
정비사업 추진 방식에 대해 선악을 구분하면 답이 나오지 않는다. 정부가 공공 주도사업으로 방향을 튼 것은 개발 과정에서 가뜩이나 불안한 서울 주택시장을 건드리지 않을까 우려해서다. 조합과 민간이 독차지했던 개발이익을 해당 지역에 거주했던 세입자의 주거안정과 지역 인프라 투자에 활용하자는 취지였다.
반면 대규모 재건축·재개발사업지구를 중심으로 많은 조합이 자체적으로 민간 기업과 손잡고 추진하는 것을 원한다. 민간이 추진하는 사업에도 공공추진 방식처럼 용적률 확대와 초과이익환수 면제 유인책을 주면 사업이 활성화되고, 추진 속도도 빠를 것이라고 주장한다.
③좋은 정책도 투기로 번지면 도루묵
오 시장이 추진하려는 민간 주도 정비사업은 현행 추진 방식대로라면 개발이익이 조합원과 시공사에 돌아가는 구조다. 세입자에게는 귀속되지 않는다. 이 때문에 재개발·재건축 사업에서 투기가 성행할 수밖에 없다. 오 시장이 주장하는 민간 주도 방식의 정비사업이 가뜩이나 불안한 서울 주택시장에 불쏘시개가 될 수 있다고 우려하는 이유다. 아무리 좋은 대책이라고 해도 주택시장을 불안하게 만든다면 환영받지 못할 뿐 아니라 되레 정부가 규제를 옥죄는 빌미만 준다.
정부가 추진하는 공공 주도 정비사업은 민간 주도사업과 비교, 용적률을 올려주고, 사업성도 보장한다. 개발이익은 세입자와 공공 투자에 투자한다. 그러나 조합(주민)들은 정부 예상과 달리 저울질만 하고 있다. 특히 정비사업 지구에서는 관심을 보이지 않고 있다. 공공 주도사업과 민간 주도사업이 함께 가는 방향을 찾아야 대규모 공급이 가능해진다.
④아킬레스건 공격은 쌍방 치명타
서로 치명적인 약점을 건드려봤자 돌아오는 것은 시장 혼란뿐이다. 오 시장이 주택정책을 획기적으로 바꾸려면 정부와 더불어민주당이 집권한 서울시의회·기초 지자체의 벽을 넘어야 한다. 정부가 개발이익환수제를 강화하면 민간 주도 정비사업은 한 발짝도 나아가지 못한다. 서울시의회가 조례 개정에 반대하면 오 시장의 청사진 역시 종이호랑이 그친다.
정부 역시 서울시 협조 없이는 2·4대책을 추진하는데 힘겨운 싸움을 해야 한다. 모처럼 마련한 야심 찬 공급계획이 구호에 그칠 수 있다는 점에서 서울시와 접점을 찾아야 한다.
⑤공시가격 개선 공동 인식
공시가격을 놓고도 서울시와 정부가 대립하고 있지만, 공시가격 현실화를 추진해야 하는 데는 인식을 같이한다. 국토교통부는 지자체가 주장하는 공시가격 산정 오류 주장에 대해 객관적인 오류는 인정하고, 지자체와 머리를 맞대는 것이 필요하다. 지자체 역시 집값이 상승하고, 공시가격 현실화 정책에 뜻을 같이한다면 부작용을 줄이는 데 힘을 모아야 한다.
공시가격제도가 공공의 적으로 공격받는 이유는 일부 주택의 엉터리 가격 산정에도 있겠지만, 그보다는 세정 당국이나 사회보험료 담당 부처의 안일한 태도에 있다. 공시가격을 현실화한다는 정책은 어제오늘의 얘기가 아니다. 앞으로 몇 년간은 집값이 오르지 않아도 공시가격은 오르는 구조다. 지난해처럼 집값이 폭등하면 공시가격 상승폭은 더 클 수 밖에 없다. 이 기회에 공시가격 산정 객관성을 높이는데 지자체와 국토부가 손을 잡고, 세정 당국과 사회보험료 부처도 개선안을 내놓아야 한다.
세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr
