’규제일변도→수요 중심’ 전환…기업활동 애로 해소신도시·보금자리주택지구에 도시첨단산단 지정 허용

정부가 토지이용규제를 확 뜯어고친다. 그동안 규제 일변도였던 토지규제를 대거 완화해 수요자 중심의 제도로 방향을 전환하는 것이다.

특히 음식점·숙박시설 등의 건축이 엄격히 제한됐던 계획관리지역의 입지 규제가 크게 완화된다.

국토교통부는 이 같은 내용의 입지규제 개선 방안을 11일 청와대에서 열린 제2차 무역투자진흥회의에 보고하고 늦어도 내년까지 관련 법·시행령 개정에 착수하기로 했다.

정부가 이처럼 입지규제 완화에 나서는 것은 기업 활동의 애로사항을 없애자는 박근혜 대통령의 창조경제 방침에 따른 것이다.

전병윤 국토도시실장은 “대한상의 등의 발표에 따르면 입지규제가 기업의 가장 큰 부담요인을 작용하고 있는 상황”이라며 “경제 활성화를 위해 불필요하거나 과도하다고 여겨지는 토지규제를 대폭 손질할 방침”이라고 말했다.

◇ 계획관리지역 등 전국토의 12% 입지 규제 완화

그동안 우리나라의 토지규제가 용도지역별로 입지가 가능한 건축물을 법령에서 열거하는 ‘포지티브’(Positive) 방식이었다면 앞으로는 법에서 금지한 건축물을 제외하고 나머지에 대해서는 입지를 허용하는 ‘네거티브’(Negative) 방식으로 패러다임이 바뀐다.

국토부는 이르면 내년부터 도시지역중 상업지역·준주거지역·준공업지역과 비도시지역중 계획관리지역 등 4개 지역의 경우 법에서 정한 건축물을 제외하고는 자유롭게 건축을 허용하기로 했다.

이들 4개 지역은 전 국토의 12%에 이르러 이번 규제 완화의 효과가 클 것으로 보인다.

이 가운데 대다수를 차지하는 계획관리지역(전 국토의 11%)의 경우 현재는 단독주택, 음식점·숙박시설(조례 허용 지역), 공장(공해공장 제외), 근린생활시설, 운동시설, 관광휴게시설, 종교시설, 문화·집회시설 등만 지을 수 있다.

그러나 앞으로는 아파트, 음식점·숙박시설(조례 금지 지역), 공해공장, 3천㎡ 이상 판매시설, 업무시설, 위락시설 등을 제외한 나머지 건축물은 모두 들어설 수 있게 된다.

음식점, 숙박시설 등의 경우 현재는 계획관리지역내에서 조례가 허용하는 지역에만 건축이 가능했지만 앞으로는 특별히 지자체가 조례로 금지하지 않는 이상 건축이 허용된다.

국토부는 이번 조치로 최근 수요가 늘고 있지만 건축물 용도에 빠져 있었던 반려동물화장시설 등의 입지가 가능할 것으로 기대했다.

그러나 이처럼 입지규제가 대거 풀리면서 난개발 우려도 제기된다. 과거 1994년 준농림지역 규제를 대폭 완화했을 때도 나홀로 아파트, 음식점 등이 난립하는 등 부작용이 컸다.

국토부는 이에 따라 난개발 방지를 위해 규제 수준은 현행과 유사한 수준을 유지하기로 했다. 또 소규모 건축행위 등은 기반시설, 경관, 환경 등 허가기준을 충족할 때만 허용하는 등 개발행위허가기준을 강화하고 경관심의 시행, 성장관리방안 수립 등의 조치도 취할 방침이다.

다만 3천㎡ 미만의 중소규모 판매시설(성장관리방안이 수립된 지역 한정) 등 생활밀착형 시설은 건축을 허용할 방침이다.

◇ 신도시·보금자리지구에 도시첨단산단 허용

도시첨단산업단지를 활성화 방안도 내놨다.

국토부는 신도시·보금자리주택지구 등 다른 개발사업지구의 지원시설용지를 도시첨단산단으로 중복 지정할 수 있도록 해 IT기업, 벤처시설 건설을 유도하기로 했다.

도시첨단산단은 토지를 조성원가 수준으로 제공할 수 있어 첨단산단내에 연구·교육시설 설치가 확대되고 신도시 등지에 벤처시설 등 다양한 시설을 유치가 가능하다는 판단이다.

정부는 조만간 동탄2 신도시내 자족시설용지 일부를 도시첨단산단으로 중복 지정하는 시범사업을 추진할 방침이다.

국토부 관계자는 “동탄2 지구에 연구·벤처시설 등이 들어설 테크노밸리(155만4천㎡)·문화디자인 밸리(12만2천㎡)를 조성원가로 공급할 경우 약 3천억원의 기업부담이 감소할 것으로 기대된다”고 말했다.

국토부는 현재 광명시흥 보금자리주택지구내에 사업정상화 방안으로 추진중인 벤처밸리 단지를 도시첨단산단으로 지정하는 방안도 검토중이다.

도시첨단산단내 산업용지에는 연구·교육시설 설치도 허용해 융·복합입지 공급을 확대하기로 했다.

또 국가정책상 필요한 경우 국토부 장관이 직접 도시첨단산단을 지정해 사업을 추진하기로 했다. 다만 수도권의 경우 수도권정비계획법상 공장 총량 허용 범위내에서만 산단을 지정한다는 방침이다.

도시첨단산단의 필지 최소면적 제한은 현행 1천650㎡에서 900∼1천650㎡ 범위로 완화해 지정할 수 있도록 했다.

도시계획시설인 유통업무시설에는 그동안 금지됐던 금융·교육·정보처리시설 설치가 허용된다.

또 상업지역뿐만 아니라 준공업지역 등에도 주거·판매·숙박 등이 결합된 복합건축이 가능해진다. 이 경우 대규모 고층 건축물에 다양한 입주수요 확보가 가능해져 사업성이 높아질 전망이다.

관광호텔에는 주류판매업 등 위락시설을 제외한 모든 부대시설을 설치할 수 있도록 부대시설 설치 제한 규정을 완화해준다.

◇ 공공택지 계획변경 기간 단축·도시계획시설 해제 활성화

신도시 등 준공된 택지지구의 미분양 해소와 어린이집 등 편의시설 확충을 위해 계획변경 제한기간을 대폭 단축한다.

현재는 신도시와 일반택지는 준공후 각각 20년과 10년간 개발계획 변경이 금지돼 토지를 다른 용도로 이용하기가 쉽지 않았다. 그러나 앞으로는 계획변경 제한기간을 절반으로 단축해 신도시는 준공후 10년, 일반택지는 5년이 지나면 개발계획 변경이 가능하도록 했다.

국토부는 이 경우 현재 지구지정이 돼 있는 총 77개 공공택지(일반택지 72개, 신도시 5개)가 즉시 계획변경이 가능해 토지이용이 수월해질 것으로 기대했다.

개발제한구역 해제 최소면적은 현재 20만㎡ 이상으로 규제했으나 앞으로 시가지와 인접한 지역에 여가·복지시설, 공공청사 등 공공성이 높은 시설을 설치할 때는 예외적으로 20만㎡ 이하로 확대해준다.

또 지금까지 개발제한구역을 해제해 개발사업을 시행할 경우 일정 부분의 토지만 매수하고 나머지는 토지를 제공하는 환지방식이 불가능했지만 앞으로는 환지방식을 허용하기로 했다.

이 때 공공성 확보를 위해 짓도록 한 임대주택(전체주택의 35%)의 유형별 비율은 지자체가 자율적으로 결정할 수 있도록 위임한다.

국토부는 이를 통해 아직 착공되지 않은 경기, 경남 등 11개 개발사업(630만㎡)이 원활하게 추진될 것으로 기대했다.

존치 필요성이 없는 도시계획시설은 해제를 활성화할 방침이다.

도서관, 학교, 유원지, 전신전화국, 공공청사 등 지자체장의 승인하에 설치하는 공공시설 가운데 불필요한 도시계획시설은 지자체가 해제할 수 있도록 국토계획법·시행령상에 근거와 절차를 마련하기로 했다.

국토부는 또 올해 말까지 개발사업의 종류와 규모 등에 따라 적정 수준으로 기부채납이 이뤄질 수 있도록 ‘기부채납 가이드라인’을 마련할 방침이다.

연합뉴스