주택수 풀어도 혜택 대상 적어…”소득기준 상향 조정” 의견도이중계약서 등 탈법 우려…유예기간 제도 정비 필요

정부와 여당이 합의한 주택 임대소득 과세 방안에 대해 대부분의 부동산 전문가들은 “시장의 기대에는 못미친다”고 평가했다.

2·26대책 발표 이후 임대소득 과세에 대한 거부감으로 위축되고 있는 주택시장을 살리기에는 역부족이라는 것이다.

또 주택을 팔거나 임대료를 조정하는 등 ‘절세’ 움직임이 확산하고, 세금을 줄이기 위해 이중계약서를 작성하는 등 불법·편법 행위가 늘 것이라는 우려도 있다.

◇ 3주택 이상 분리과세 대상 적어…침체 지속 전망

전문가들은 당정협의에서 연 2천만원 이하면 주택수와 무관하게 분리과세 대상에 포함한 것과 관련, 주택 수가 아닌 소득을 기반으로 과세 방식을 나누는 것은 바람직하지만 혜택은 제한적일 것으로 내다봤다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 “다주택자의 80% 이상이 2주택자여서 이번 조치로 분리과세 혜택을 보는 대상은 많지 않다”며 “주택 수 제한을 풀어주는 것보다 분리과세 기준점을 3천만원으로 올려 과세 대상을 줄여주는 것이 시장에는 더 효과적이었을 것”이라고 말했다.

개포동 대왕공인 최동식 대표도 “정부가 다주택자를 투기꾼이 아니라 임대주택 공급자로 인정하자면서 지금처럼 전세시장이 불안할 때 임대소득 과세 기준을 2천만원으로 정한 것은 바람직하지 않다”며 “국회에서 좀 더 논의해 3천만원 정도로 높이는게 좋을 것 같다”고 말했다.

전문가들은 임대소득세 부과로 특히 9억원 초과 1주택자나 베이비부머 등 은퇴 가구가 타격을 입을 것으로 우려했다.

개포동 굿모닝부동산 황화선 대표는 “9억원 초과 주택 가운데 연 임대소득 2천만원 이하 분리과세 대상은 거의 없다”며 “월세 소득으로 생계를 유지하는 생활형 임대소득자의 세 부담이 커질 것”이라고 말했다.

김종필 세무사는 “2천만원 이하 분리과세 대상은 피부양자로 인정돼 건강보험료 부담이 없지만 임대소득 2천만원이 넘는 사람은 건보료 부담도 커질 수밖에 없다”며 “임대소득세를 안내던 사람이 소득세와 건보료까지 한꺼번에 늘어나면서 고민이 많을 것”이라고 말했다.

이로 인해 주택시장 침체도 당분간 지속할 것으로 전문가들은 내다봤다.

우리은행 안명숙 부동산팀장은 “2·26대책 이후 주택 구매심리가 위축된 것은 세액이 커서라기보다는 과세 자료로 소득이 노출되는 것에 대한 거부감 때문”이라며 “실제 과세 기간이 1년 더 유예되긴 했지만 정부의 과세 방침은 변함이 없어 주택 임대 사업에 대한 매력이 반감한 것은 분명하다”고 말했다.

국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 “한마디로 시장 분위기를 반전시키는데는 미흡한 조치”라며 “특히 재건축 등과 같은 투자용 상품이나 고가주택에 대한 수요가 상대적으로 위축될 것”이라고 말했다.

함영진 센터장 역시 “이 정도로 침체된 주택 구매심리가 회복되기에는 역부족”이라며 “거래 촉진의 모멘텀이 될 만한 보완대책이 추가로 나와야 한다”고 덧붙였다.

반면 경제정의실천시민연합은 “보유 주택수와 무관하게 금액기준으로 과세하는 것은 과세형평성을 저해할 뿐 아니라 다주택자에게 지나치게 혜택을 주는 것”이라며 “임대소득에 대한 실제 세부담이 크지 않은데 정부는 지나치게 다주택자를 위한 정책을 펴고 있다”고 비판했다.

◇ ‘세금 덜내자’ 조건 변경 줄이을듯…이중계약 탈법도 우려

전문가들은 앞으로 임대소득 과세를 유예해준 2016년까지 보유주택을 처분하거나 전·월세 금액을 조정하는 등의 임대소득 과세를 최소화하기 위한 자산 리모델링이 활발하게 진행될 것으로 내다봤다.

한 시중은행 PB센터 관계자는 “2·26대책 발표 이후 베이비붐 가구 등 노후에 생계용으로 월세를 받던 임대소득자들의 기대감이 많이 꺾일 것”이라며 “차라리 주택을 팔고 상가 등 다른 임대상품을 대체 구입하려는 수요가 늘어날 것”이라고 말했다.

분리과세 대상이 소득 2천만원 이하로 제한되면서 이 금액에 맞춰 임대료를 조정하려는 임대인들도 많을 전망이다.

강남의 한 중개업소 사장은 “근로소득·금융소득 다른 소득이 많아 종합소득 과세대상이 되는 집주인들이 분리과세를 받을 수 있도록 전세 보증금을 올리고 월세를 연 2천만원 이하로 낮추려고 조정할 것”이라고 말했다.

그러나 이 과정에서 월세소득을 ‘2천만원 이하’로 맞추기 위해 실제 월세액보다 낮게 다운계약서(이중계약서)를 작성하는 등 불법·편법 행위도 성행할 수 있을 것으로 전문가들은 내다봤다.

금호동의 한 중개업소 관계자는 “확정일자가 국세청에 통보되고, 세입자를 100% 신뢰할 수도 없기 때문에 현실적으로 이중계약서를 작성하는 등의 일탈행위가 쉽지는 않을 것”이라면서도 “종합소득 과세 대상자가 되거나 월세수입이 소득의 전부인 사람들은 세금을 줄이기 위한 방법들을 찾아낼 것”이라고 말했다.

◇ 2주택 전세과세 ‘유보’ vs ‘바람직’ 엇갈려

부동산 전문가들은 추가 논의를 거쳐 방침을 정하기로 한 2주택 전세 과세에 대해 특히 우려의 목소리를 내고 있다.

전세는 임대인의 ‘수입’이라기 보다는 ‘무이자 차입금’, 즉 부채라는 인식이 강하고 불가피하게 2주택이 된 사람들도 있어 과세 대상으로 삼긴 부담스럽다는 이유에서다.

박원갑 부동산전문위원은 “2주택자에 전세 임대소득은 과세 금액이 얼마 안되고 실제 과세 대상도 적지만 주택소유자들의 추가 주택구입 의지를 꺾는 부작용을 나을 수 있다”라며 “2주택자는 3주택자와 똑같이 과세하지 말고 완화해주는 형태로 가야한다”고 말했다.

강남구 대치동의 한 중개업소 사장은 “집을 팔고 싶어도 안팔리지 않아 2주택이 됐거나 직장 등의 문제로 살던 집을 전세놓고 이사한 경우처럼 투자목적이 아니더라도 2주택이 된 사람들이 많다”며 “이런 사람들은 앞으로 집을 싸게라도 팔아야 할지 고민하게 될 것”이라고 말했다.

그러나 2주택 전세 과세가 바람직하다는 의견도 있다.

조만 한국개발연구원(KDI) 겸임연구위원은 “월세 과세를 하면서 전세보증금을 과세하지 않는다면 형평성에 어긋나는 측면이 있다”며 “전세보증금에 대해서도 소득이 발생한다면 간주임대료 형태로 과세를 하는 것이 맞다고 본다”고 말했다.

조 연구위원은 “만약 금융소득세 등과의 이중과세 문제가 있다면 일단 과세하고 이중과세 부분은 사후정산하는 방안도 고려할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

전문가들은 앞으로 전·월세 임대소득 과세가 정착되기 위해서는 유예기간에 관련 제도를 정비해야 한다고 지적한다.

건설산업연구원 김현아 건설경제연구실장은 “임대소득 과세가 정해진 이상 제도권 밖에 있던 주택 임대소득자들을 준공공임대 주택 등을 활용해 정식 임대사업자로 끌어들어야 한다”며 “준공공임대주택의 주택수 제한을 없애면서 아파트외에 단독·다가구주택으로 확대할 필요가 있다”고 말했다.

연합뉴스